FINANCIAMENTO
Construir sua casa dos seus sonhos pode custar bem menos do que você imagina!
Com certeza você conhece alguém que adquiriu uma casa através de financiamento junto a algum banco. Aquela pessoa mesmo com pouco dinheiro, conseguiu dar uma entrada e comprar um imóvel para morar e sair do aluguel, pagando apenas a prestação do financiamento. Pois é, essa modalidade para aquisição de imóveis chama-se “Financiamento Habitacional” e o banco que mais ajuda os brasileiros a realizarem seus sonhos é a Caixa Econômica Federal, com as melhores taxas de juros.
Existem 2 formas de você ter sua casa própria: comprar um imóvel já pronto ou construir do zero.
Imóvel pronto
– O imóvel pronto é mais caro
– Implica em parcelas de financiamento maiores
– NÃO permite personalizar a sua casa
Construir imóvel
– A construção é mais barata
– Implica em parcelas de financiamento menores
– Permite personalizar e definir todos os detalhes de sua casa
Para construir seu imóvel a caixa disponibiliza duas linhas de crédito: compra de terreno e construção ou construção em terreno próprio.
Compra de terreno e construção
Nessa modalidade de financiamento a Caixa Econômica Federal libera o crédito para você adquirir o terreno de sua escolha e a construção da casa dos seus sonhos.
Construção em terreno próprio
Essa modalidade de financiamento é ideal para quem já possui terreno devidamente registrado em seu nome e precisa do financiamento apenas para a construção.
Existem 2 linhas de financiamento habitacional da Caixa: Programa Casa Verde e Amarela e SBPE, em ambas pode ser usado o saldo do FGTS.
Programa Casa Verde e Amarela
Ele foi criado para substituir o “Programa Minha Casa, Minha Vida”. Esse programa é adequado para pessoas com renda familiar bruta até R$7.000 e para quem não possui imóvel próprio no município onde reside e/ou trabalha. O governo disponibiliza um subsídio (dinheiro extra) para ajudar na construção.
SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)
O SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) é um tipo de linha de financiamento, oferecida por instituições financeiras públicas e privadas, destinada majoritariamente para a compra de imóveis.
Esse programa não estabelece limite de valor de renda, limite de quantidade de imóveis por CPF e nem limite de valor de mercado do imóvel, porém não contempla subsídio disponibilizado pelo governo.
O maior benefício oferecido pelo sistema é o longo prazo para a quitação. Como as parcelas do empréstimo podem ser dividas em até 35 anos, o comprador pode financiar seu imóvel sem comprometer seu orçamento.
Além disso, até 80% do valor total do imóvel pode ser financiado através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.
A amortização é feita pela tabela SAC, e as taxas de juros variam de acordo com a situação.
Porém, para conseguir um financiamento imobiliário pelo SBPE, o comprador precisa cumprir alguns requisitos – como ser brasileiro, maior de idade e não ter restrição junto os serviços de avaliação de crédito.
Além disso, o comprador precisa comprovar que a prestação do financiamento não é superior a 30% da sua renda familiar mensal. Previsto por lei, esse limite funciona como uma forma de reduzir a inadimplência e mitigar o risco de crédito financeiro dos recursos do SBPE.
Sistema de amortização
Os 2 principais tipos de sistema de amortização: Sistema de Prestações Iguais – PRICE e o Sistema de Prestações Decrescentes – SAC. Escolha de acordo com a sua necessidade financeira e perfil.
Você poderá financiar até 80% do valor do imóvel, usar seu saldo do FGTS, utilizar o terreno como recursos próprios. Melhor, só começa a pagar após término da Obra.
Você irá pagar mensalmente até 30% do valor bruto de sua renda familiar.
Exemplo:
Em uma situação em que o salário bruto é de R$10.000,00 a parcela não ultrapassará R$3.000,00 por mês. Por isso, recomenda-se não possuir empréstimo, outro financiamento ou dívidas no cartão de crédito para não comprometer seu poder de pagamento mensal.
Simulação
Solicite uma simulação de financiamento e saiba mais detalhes sobre prazos e condições.
É uma etapa importante, em que alinhamos o valor do terreno com a construção (valor do imóvel). Nesse momento, você já pode ter visto algum terreno do seu interesse e saber por quanto o proprietário está vendendo. Se não, nós procuramos um no bairro de sua preferência para fazer o estudo de viabilidade.
Não existe um limite em m² para construir, porém o tamanho da casa está, diretamente, associado ao valor do imóvel e também ao seu poder econômico ($). Com essa avaliação conseguimos saber o quanto a Caixa disponibiliza para você.
A sua renda bruta familiar é a principal informação nessa simulação.
Análise de crédito
É a determinação da capacidade de pagamento, feita diretamente num CCA – Correspondente Caixa Aqui. A análise é baseada nos documentos pessoais, principalmente a renda, e não necessita da apresentação dos documentos técnicos ou do imóvel.
Lembre-se que para a análise de crédito ser aprovada, o proponente deverá estar com o nome limpo e sem restrições.
Finalmente terminamos a simulação e análise de crédito do nosso Financiamento Imobiliário pretendido! Agora já podemos dar entrada no financiamento? Não!
Documentos, Projetos e Planilhas
O próximo passo é saber quais documentos você precisará para contratar o financiamento pretendido, são eles:
- Contrato de compra e venda
- Documentos pessoais
- Documentos do imóvel
- Documentos técnicos
- Projeto de Arquitetura
- Projetos Complementares (se for acima de 100m²)
- ART dos Projetos
- ART da Execução da Obra
- Planilha Orçamentária
- Cronograma Físico-Financeiro
Somos especialistas em construções financiadas e elaboramos os documentos técnicos tudo dentro dos padrões Caixa.
É imprescindível que os projetos, tanto arquitetônico quanto complementares, e a execução da obra, tenham o registro de responsabilidade de um profissional habilitado. Para isso, é utilizado a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), que é o documento que identifica a responsabilidade técnica do projeto e da execução da obra.
Planilha Orçamentária
É o documento técnico que indica quanto será gasto na construção da obra. Para elaborar esta planilha deve ser levado em conta todos os serviços que estão diretamente ligados à execução completa da obra. Veja a seguir a lista das principais etapas construtivas:
- Serviços preliminares e gerais (projetos, canteiro de obras, taxas iniciais, etc)
- Infraestrutura (limpeza do terreno, escavações, fundações, etc)
- Supraestrutura (concreto armado, lajes, estruturas, etc)
- Paredes e painéis (alvenarias, vergas, contravergas, etc)
- Esquadrias (portas, janelas, fechamentos e vãos, etc)
- Vidros e plásticos (vidros para esquadrias, tijolos de vidro, etc)
- Coberturas (estrutura para o telhado, telhas, calhas, rufos, etc)
- Impermeabilizações (coberturas, paredes, pisos, etc)
- Revestimentos internos (chapisco, reboco, cerâmicas, porcelanatos, etc)
- Forros (em gesso, pvc, madeira, etc)
- Revestimentos externos (chapisco, reboco, cerâmicas, porcelanatos, etc)
- Pintura (emassamento, pintura interna, externa, textura, etc)
- Pisos (contrapiso, cerâmicas, porcelanatos, madeira, etc)
- Acabamentos (rodapés, soleiras, peitoris, etc)
- Instalações elétricas (enfiação, tomadas, interruptores, etc)
- Instalações hidráulicas (cavaletes, hidrômetros, tubulações, reservatório, etc)
- Instalações de esgoto e águas pluviais (tubulações, fossa, drenagem, etc)
- Louças e metais (vasos sanitários, lavatórios, pia de cozinha, tanque, etc)
- Complementos (limpeza final, arremates, calafetes, etc)
- Outros serviços (muros, áreas externas, paisagismo, etc)
Dessa forma, ao detalhar os serviços de cada etapa, com quantitativos e preços unitários, a planilha orçamentária facilita a análise do custo total da construção.
Além disso, a planilha serve como parâmetro para o gerenciamento e execução de toda a obra. Portanto esse documento técnico é fundamental para a Caixa, pois através dele é possível analisar a viabilidade econômica da obra.
Cronograma Físico-Financeiro
Após o detalhamento dos serviços e etapas da construção da obra na planilha orçamentária, é possível fazer um planejamento físico-financeiro da execução destes serviços. Neste documento técnico, é apresentado a cronologia completa da construção da obra, desde o início dos serviços preliminares, até a limpeza final da obra.
O cronograma físico-financeiro facilita o acompanhamento da obra, pois nele é indicado quando será executado cada serviço. Sendo assim, é uma peça essencial para o bom andamento da obra. Além de sabermos exatamente qual e quando será executado cada serviço, é possível programar também quanto será gasto naquele período de tempo.
É um documento técnico fundamental para financiamento imobiliário na Caixa, pois através dele que o banco irá conferir a execução dos serviços e liberar os recursos financeiros.
A liberação dos recursos financeiros seguirá exatamente o cronograma analisado. Mas para isso, é necessário que a obra também siga o planejamento. Após a vistoria de um fiscal do banco, este irá elaborar um laudo de medição de obra, em que será indicado o percentual executado no período. O dinheiro será liberado pelo banco, se o percentual executado atingir a meta proposta no cronograma, ou seja, o banco não libera dinheiro para construir, primeiro você constrói, depois ele libera o dinheiro.
Agora que você já tem em mãos a simulação do financiamento e sabe exatamente quais são os documentos, projetos e planilhas necessários para dar entrada no processo de financiamento imobiliário, vamos partir para as análises e contratação do financiamento.
Análises e contratação do financiamento
- Análise Jurídica
- Os agentes financeiros realizarão a análise detalhada dos documentos pessoais (comprador e vendedor) e documentos do imóvel.
- Análise Técnica
- Será realizada a análise dos documentos técnicos, projetos, ARTs, planilha orçamentária e cronograma físico-financeiro.
- Avaliação do Terreno
- Serve para garantir que o vendedor receba um valor justo para o mesmo e para verificar a viabilidade econômica da negociação.
- Avaliação do Imóvel
- É uma análise técnica, emitida por engenheiro ou arquiteto credenciado da Caixa, que determina qual é o valor de mercado do imóvel.
Aprovação da Viabilidade Econômico-Financeira
É agora! No caso de propostas de financiamento de aquisição de terreno e construção, a viabilidade econômica se dará quando o orçamento proposto for suficiente para a conclusão da obra.
Contratação do Financiamento
Basicamente, após todas as aprovações necessárias, você pode assinar o contrato e começar sua construção!
É possível dar entrada em processos tanto nas agências bancárias, quanto nos CCA – Correspondente Caixa Aqui. Veja as etapas da contratação no fluxograma a seguir:
